Alterações pontuais de zoneamento (2)

Os fatos :

A lei complementar 039/2002 alterou o zoneamento dos imóveis localizados na Cristóvão Nunes Pire, no centro de Florianópolis, uma das características desta via é não possuir saída.
Com base nos parâmetros urbanísticos do plano diretor de 1976, foram construídos naquela rua diversos prédios residenciais com doze pavimentos. As novas regras impostas pelo plano de 1997 visavam limitar o volume de construções voltadas para uma via que não possui capacidade de absorver maior fluxo de veículos.
Esta lei complementar também alterou o uso da área atualmente ocupada por um posto de gasolina localizado na esquina da rua Padre Roma com a avenida Paulo Fontes. Na eventualidade de ocorrer o fechamento deste posto poderá ser construído no local um prédio com até 15 pavimentos + ático, agravando assim os problemas de tráfego de uma região que já são críticos nos dias de hoje.
Pergunta-se :
A quem beneficiou esta mudança pontual de zoneamento?
Quais foram os vereadores que propuseram e aprovaram esta lei ?
Até quando a população de florianópolis vai aceitar estas mudanças clientelistas do plano diretor sem reagir ?

LEI COMPLEMENTAR 039/2002

ZONEAMENTO ANTERIOR : ATR-4 NOVO ZONEAMENTO : AMC-6
ÍNDICE DE APROVEITAMENTO : 1 ÍNDICE DE APROVEITAMENTO : 3
GABARITO : 3 GABARITO : 12
TAXA DE OCUPAÇÃO : 50 % TAXA DE OCUPAÇÃO : 25 %

ÁREA VIÁVEL DE CONSTRUÇÃO PARA CADA 1.000,00 M2 DE TERRENO :

ATR-4 : 1.000,00 m2 AMC-6 : 3.000,00 m2


LEI COMPLEMENTAR CMF Nº 039/2002

Art. 1º - Fica alterada para Área Mista Central–6 (AMC-6), parte da Área Turística Residencial-4 (ATR-4) localizada na UEP-1, Centro, conforme delimitação no mapa anexo, parte integrante desta Lei.
Parágrafo ùnico– Fica mantida a Área de Preservação Histórica (APC-1), com 02 (dois) pavimentos, sem pilótis e ático.

Responsabilidade política :

Esta alteração foi proposta e aprovada pela Cãmara de Vereadores.

Alterações pontuais de zoneamento (1)

Os fatos :

Alguns aspectos são comuns ao planejamento urbano em praticamente todos os países do mundo. um deles é que a cada novo plano diretor criado para orientar o desenvolvimento das cidades, ou parte delas, as regras tornam-se mais restritivas em virtude do conhecimento adquirido acerca do desenvolvimento ocorrido até a formulação da nova lei.
Significa que os planejadores determinam novos limites de ocupação para alguns setores das cidades visto que eles já atingiram, ou estão em vias de atingir, o maior adensamento possível.
O plano diretor de 1997, reviu o uso de diversas áreas, especialmente no centro de florianópolis, as quais, segundo o plano de 1976, permitiam um grande volume de construções.
Boa parte das áreas que foram objeto de restrições encontram-se em setores da cidade onde o sistema viário está saturado. a capacidade de tráfego e estacionamento existente nas ruas destas áreas, onde os parâmetros urbanísticos foram alterados, tinham como objetivo a diminuição do volume de construções pois elas implicariam, entre outras conseqüências, no agravamento dos problemas de congestionamento.
Os objetivos deste planejamento vem sofrendo alterações grosseiras por meio de um instrumento utilizado pela Câmara de Vereadores : as mudanças pontuais de zoneamento. Estas alterações das regras do uso do solo, que pouco tem a ver com os interesses da população da cidade, atendem a solicitações específicas, geralmente em atendimento a interesses de pessoas ou empresas. Este fenômeno é conhecido como clientelismo, cuja definição pode ser encontrada no dicionário publicado pelo professor Aurélio Buarque de Holanda :

Clientelismo [De clientela + ismo] S.m.
Antrop.1. Tipo de relação política em que uma pessoa (o patrão) dá proteção a outra (o cliente) em troca de apoio, estabelecendo-se um laço de submissão pessoal que, por um lado, não depende de relações de parentesco e, por outro, não tem conotação jurídica.

Dentre as leis “clientelistas” que alteraram o plano diretor criado por meio da lei complementar 001/1997, um caso exemplar de alteração pontual é representado pela lei complementar 033/2001. Ela altera o zoneamento da rua Padre Clemente que tem apenas setenta metros de extensão e cinco imóveis com frente para ela.
Encontra-se numa região que apresenta alto volume de tráfego e poucas alternativas de estacionamento no horário comercial, devido a sua proximidade com o hospital dos servidores e de um grande número de clínicas, escritórios de empresas e de profissionais liberais instalados em casas da região.
A alteração do zoneamento implicará na viabilização de prédios comerciais, que poderão adquirir índice de aproveitamento através dos mecanismo de transferência dos direitos de construção, atingindo um gabarito de até 15 pavimentos + ático.
A quem beneficia esta modificação pontual de zoneamento? Certamente não a população de florianópolis.
Por outro lado, os números apresentados abaixo demonstram que os proprietários dos imóveis localizados naquela rua, obtiveram através da mudança pontual de zoneamento uma valorização de 75% no seu patrimônio.
Pergunta-se :
1 - Até quando a população de florianópolis vai aceitar mudanças clientelistas do plano diretor sem reagir?
2 - Quais vereadores aprovam leis como estas, contrárias ao bom senso ?

Zoneamento

Lei 001/1997 Lei 033/2001

Zoneamento : ARP*-5 (original) Zoneamento : ARP*-6 (alterado)
Índice de aproveitamento : 1,3 Índice de aproveitamento : 2,3
Gabarito : 4 / 6 Gabarito : 8 / 12
TAXA DE OCUPAÇÃO : 33 / 31 % TAXA DE OCUPAÇÃO : 29 / 25 %

ÁREA VIÁVEL DE CONSTRUÇÃO PARA CADA 1.000,00 M2 DE TERRENO :

ARP*-5 ; 1.300,00 m2 ARP*-6 ; 2.300,00 m2

LEI COMPLEMENTAR CMF Nº 033/2001

Art. 1° Fica alterada para Área Residencial Predominante*-6 (ARP*-6), parte da Área Residencial Exclusiva *-5 (ARE*-5), localizada na rua Padre Clemente, conforme delimitação no mapa anexo, parte integrante desta Lei.

Responsabilidade política :

Esta alteração foi proposta e aprovada pela Cãmara de Vereadores.

Estacionamentos (7) + Afastamentos (4)

Os fatos :

As imagens apresentadas abaixo referem-se a um hotel localizado na esquina das ruas Bocaiuva e Altamiro Guimarães, no centro de Florianópolis.
Segundo dados publicados no site deste estabelecimento, ele conta com 95 apartamentos e áreas de convenções/reuniões para atender 200 pessoas além de um restaurante com capacidade para 80 clientes.
Aplicando-se os parâmetros estabelecidos pelo Plano Diretor do município de Florianópolis em relação aos dados publicados na Internet verifica-se que deveriam existir, no mínimo, 74 vagas de garagem.
Não há informações acerca do número de vagas de garagem efetivas. Por outro lado é possível verificar a inexistência de vagas para taxis, ônibus bem como para carga e descarga.
Além da questão relativa às vagas, encontra-se instalada na área de afastamento obrigatório, junto a rua Altamiro Guimarães, uma central de gás com cerca de 3 metros de altura o que entra em choque com os dispositivos do código de obras que limita construções desta natureza a um máximo de 2,10 metros.
Pergunta-se : que a condição especial permitiu a esta obra obter habite-se sem contar com as vagas estipuladas pelo plano diretor além de apresentar construções irregulares no recuo obrigatório ?

Zoneamento

ATR-7 (Área Turístico Residencial)
Gabarito : 12 pavimentos
Taxa de ocupação : 25 %
Índice de aproveitamento : 3

Lei Complementar nº 001/97 (Plano Diretor)

Anexo V : Padrões para estacionamentos

São obrigatórias para os hotéis e meios de hospedagem enquadrados como PGT-1 (Pólos Geradores de Tráfego / Categoria 1) :
· 1 vaga de garagem para cada unidade de hospedagem com área menor ou igual a 50 m2
· 1 vaga de garagem para cada unidade de hospedagem com área maior que 50 m2
· 1 vaga de garagem para cada 10 m2 de salas de convenções, bares, restaurantes ou boites
· 1 vaga de garagem para cada 100 m2 de áreas de uso público
· 1 vaga para ônibus para cada 40 unidades de alojamento
· 2 vagas para carga e descarga
· 1 vaga de ônibus para embarque e desembarque
· 2 vagas para taxi

Anexo VIII : Tabela dos Pólos geradores de Tráfego

São considerados PGT-1 (Pólos Geradores de Tráfego / Categoria 1) todos os hotéis e demais meios de hospedagem que possuirem de 50 a 200 unidades de hospedagem.

LEI COMPLEMENTAR Nº 060/2000 – CÓDIGO DE OBRAS

Art. 235 As instalações de gás nas edificações deverão ser executadas de acordo com as normas da ABNT e do Corpo de Bombeiros, sendo obrigatória nas edificações a utilização de aparelho sensor de vazamento de gás.

Parágrafo Único - Será permitida a instalação de central de gás na área relativa ao afastamento frontal, limitada sua altura máxima em 2,10m (dois metros e dez centímetros) acima do nível do passeio.

Sumário :

Um edifício destinado a abrigar um hotel teve seu projeto aprovado pela SUSP, obteve alvará de construção e habite-se, apesar de não atender as normas definidas no Plano Diretor e Código de Obras de Florianópolis.
Sob condições normais deveriam ser responsabilizados o proprietário da obra, os autores do projeto, autoridades e funcionários da SUSP e IPUF.

Soluções :

A – Alterar, no Plano Diretor as exigências relativas a vagas de estacionamento e serviços.
B – Manter o planejamento existente e contratar uma auditoria privada para realizar uma investigação idônea na SUSP e no IPUF.

Responsabilidade política :

Esta obra foi construída na administração da prefeita Ângela Amin.

Afastamentos (3)

Os fatos :

As imagens apresentadas abaixo referem-se a um conjunto residencial, construído em 2001, na rua Ruy Barbosa frente à praça Professor Amaro Seixas Neto, no bairro da Agronômica.
O plano diretor do município determina que as escadarias e rampas de acessos de veículos aos prédios deverão obedecer um recuo de 2,00 metros em relação à testada dos terrenos sobre os quais são construídos.
Em 2001, durante o período de construção do conjunto, tornou-se evidente que esta obra não atendia aos condicionantes estabelecidos pela legislação em vigor.
Pergunta-se : qual a condição especial que permitiu a este conjunto residencial ignorar o recuo obrigatório de 2,00 metros estipulado pelo plano diretor ?

Zoneamento

ARP-7 ( Área Residencial Predominante)
Gabarito : 12 pavimentos
Taxa de ocupação : 25 %
Índice de aproveitamento : 3

Lei Complementar nº 001/97 (Plano Diretor)

Art. 63 – O número de vagas de estacionamento, suas dimensões,esquemas de acesso e circulação, obedecerão aos anexos V, VIII e XI desta lei.
Parágrafo terceiro – As rampas de acesso ou escadarias deverão ser construídas no interior dos terrenos, iniciando-se a 2,00 m (dois metros) do alinhamento previsto para o muro, conforme desenho a seguir.

Sumário :

Um edifício residencial teve seu projeto aprovado pela SUSP, obteve alvará de construção e habite-se, apesar de não respeitar os afastamentos obrigatórios determinados pela legislação que disciplina o uso do solo.
Sob condições normais deveriam ser responsabilizados o proprietário da obra, os autores do projeto, autoridades e funcionários da SUSP.

Soluções :

A – Alterar, no Plano Diretor, os afastamentos obrigatórios das edificações em relação às divisas dos terrenos sobre os quais serão implantadas.
B – Manter o planejamento existente e contratar uma auditoria privada para realizar uma investigação idônea na SUSP e no IPUF.

Responsabilidade política :

Esta obra foi construída na administração da prefeita Ângela Amin.

Afastamentos (2)

Os fatos :

As imagens apresentadas abaixo referem-se a um galpão construído na rua Duarte Schutel no centro de Florianópolis. A obra foi licenciada e executada observando os parâmetros urbanísticos vigentes.
Após a obtenção do habite-se o prédio foi ampliado ocupando 100% do recuo de ajardinamento obrigatório. Com esta ampliação a taxa de ocupação máxima permitida no pavimento térreo e nos pavimentos garagem dos prédios construídos no centro da cidade, limitada a 80% da área do terreno, também foi ultrapassada.
Além da ilegalidade, verifica-se que a construção fere o conjunto dos prédios vizinhos.
Em diversos estabelecimentos comerciais localizados na região central encontram-se coberturas leves, executadas com materiais translúcidos e pé direito baixo, elas não ferem a harmonia da paisagem urbana. Instalações comerciais com estas características também são encontradas na rua Duarte Schutel.
Vale observar que a SUSP (Secretaria de Urbanismo e Serviços Públicos), órgão responsável pela aprovação de projetos e da liberação de alvarás e habite-se, está instalada a cerca de 100 metros do local onde foi construído o hotel o que elimina a possibilidade de que os técnicos desta secretaria não tivessem conhecimento da obra.
Pergunta-se qual a condição especial que permitiu a esta obra ocupar o recuo obrigatório de ajardinamento estipulado pelo plano diretor ?

Zoneamento

AMC-6 (Área Mista Central)
Gabarito : 12 pavimentos
Taxa de ocupação : 25 %
Índice de aproveitamento : 3

Sumário :

Um galpão foi construído na região central da cidade. A obra obedeceu aos parâmetros urbanísticos determinados pelo Plano Diretor. Posteriormente, após a obtenção do habite-se, ocorreu uma ampliação ilegal.
Sob condições normais deveriam ser responsabilizados o proprietário da obra, as autoridades e funcionários da SUSP.

Soluções :

A – Alterar, no Plano Diretor, os critérios de utilização dos recuos obrigatórios das edificações. Este procedimento reduziria a corrupção de funcionários do município : é impossível cobrar propinas quando as obras atendem a legislação.
B – Manter o planejamento existente e contratar uma auditoria privada para realizar uma investigação idônea na SUSP e no IPUF.

Responsabilidade política :

Esta obra foi construída na administração da prefeita Ângela Amin e ampliada na administração do prefeito Dario Berger.

Afastamentos (1)

Os fatos :

As imagens apresentadas abaixo referem-se a um hotel localizado nas esquinas da av. Rio Branco com a ruas Duarte Schutel e Benevenuta Bartlet James, no centro de Florianópolis.
O terreno sobre o qual foi construído o prédio era de propriedade de uma empresa hoteleira do município de Balneário Camboriú e esteve à venda durante muitos anos.
Por estar situado em um local estratégico em relação ao sistema viário do centro de Florianópolis este terreno foi objeto de interesse das principais construtoras e investidores imobiliários da cidade.
Nenhuma negociação obteve êxito pois, apesar do zoneamento favorável à construção de edifícios com até doze pavimentos, havia um entrave que inviabilizava as obras que poderiam utilizar todo o potencial do terreno.
Este entrave era gerado por um dos condicionantes do plano diretor do município, a chamada “Lei da Sombra”, que consta tanto no texto aprovado em 1976 quanto naquele aprovado em 1997.
Poucos moradores da cidade sabiam, ou sabem, da existência da rua Benevenuta Bartlet James, paralela à av. Rio Branco, que inicia na rua Duarte Schutel, com cerca de dois metros de largura, e segue até a rua Arno Hoeschel.
As consultas de viabilidade encaminhadas à SUSP eram corroboradas por consultas verbais aos técnicos da secretaria que enfatizavam a incidência da “Lei da Sombra” também para esta rua pouco conhecida, legalizada através da lei 1.822/81.
A tabela abaixo demonstra a aplicação da “Lei da Sombra”. A última coluna refere-se ao afastamento mínimo obrigatório que as construções deverão apresentar em relação à testada do terreno junto a rua Benevenuta Bartlet Jones.
O hotel construído no local, com treze pavimentos voltados para esta rua, apresenta um afastamento de 8 metros enquanto o afastamento obrigatório, como pode ser constatado na tabela abaixo, deveria ser de 12,36 metros.
Vale observar que a SUSP (Secretaria de Urbanismo e Serviços Públicos), órgão responsável pela aprovação de projetos e da liberação de alvarás e habite-se, está instalada a cerca de 50 metros do local onde foi construído o hotel o que elimina a possibilidade de que os técnicos desta secretaria não tivessem conhecimento da obra.
Pergunta-se qual a condição especial que permitiu a esta obra avançar 4,36 metros sobre o recuo obrigatório estipulado pelo plano diretor ?

Zoneamento

AMC-6 (Área Mista Central)
Gabarito : 12 pavimentos
Taxa de ocupação : 25 %
Índice de aproveitamento : 3

Lei Nº 1822/81

Art. 1º - Fica denominada “Benevenuta Bartlet James” a via pública paralela à av. Rio Branco, entre as ruas “Arno Hoeschl” , e “Duarte Schutel”, constante da quadricula 14-F, nesta Cidade.

Sumário :

Um edifício destinado a abrigar um hotel teve seu projeto aprovado pela SUSP, obteve alvará de construção e habite-se, apesar de não respeitar os afastamentos obrigatórios determinados pela legislação que disciplina o uso do solo.
Sob condições normais deveriam ser responsabilizados o proprietário da obra, os autores do projeto, autoridades e funcionários da SUSP.

Soluções :

A – Alterar, no Plano Diretor, os afastamentos obrigatórios das edificações em relação às divisas dos terrenos sobre os quais serão implantadas.
B – Manter o planejamento existente e contratar uma auditoria privada para realizar uma investigação idônea na SUSP e no IPUF.

Responsabilidade política :

Esta obra foi construída na administração da prefeita Ângela Amin.

Afastamentos

Em Florianópolis, os afastamentos, tanto aqueles previstos para as laterais e fundos das edificações, quanto aqueles em relação às vias públicas, são definidas no Plano Diretor (Lei Complementar nº 001/97).

Art. 52 - Todas as edificações em vias que tenham caixas iguais às programadas nesta lei deverão respeitar um afastamento frontal de 4,00 (quatro) metros, no mínimo.
§ 1o - Caixa da via é a medida em seção transversal, incluindo as pistas de rolamento, os canteiros centrais e os passeios.
§ 2o - Para garantir adequada insolação e ventilação dos logradouros, a altura das edificações poderá determinar a exigência de maior afastamento frontal, não podendo as edificações em nenhum caso ultrapassar a linha de projeção de um ângulo de 70o (setenta graus) medida a partir do eixo da via até o ponto mais elevado da fachada, segundo o desenho e a fórmula abaixo:

L = largura média da rua na testada do lote (+ recuos, se houver)
E = eixo da rua, no meio da testada do lote
H = altura da edificação
A = afastamento frontal 2H - 2,75L

Art. 55 - As edificações com mais de dois pavimentos e fachadas com até 40m (quarenta metros) de comprimento deverão manter afastamentos laterais e de fundos em medida não inferior a 1/5 (um quinto) da altura máxima da edificação, respeitando sempre um afastamento mínimo de 3,00m (três metros) das divisas.

§ 1o - Quando os imóveis situarem-se no polígono central demarcado no mapa do anexo I, os afastamentos laterais e de fundos serão de 1/9 (um nono) e no triângulo central demarcado no mapa do anexo I, serão de 1/7 (um sétimo) da altura máxima da edificação, respeitando sempre um afastamento mínimo de 3,00m (três metros) das divisas.

Art. 59 - Os espaços livres definidos como afastamentos não são edificáveis, devendo ser tratados como áreas verdes ao menos em 50% (cinqüenta por cento) da superfície respectiva, ressalvando o direito à realização das seguintes obras:

I - muros de arrimo e de vedação dos terrenos, tapumes, cercas divisórias, escadarias e rampas de acesso, necessárias em função da declividade natural do terreno;
II - garagem ou estacionamento com capacidade máxima para dois veículos no afastamento frontal das edificações residenciais com até dois pavimentos, quando implantadas em terrenos que não permitam a execução de rampa de acesso com declividade de até 20% (vinte por cento), devendo, entretanto, resultar encravada em no mínimo 2/3 (dois terços) de seu volume e permitir a continuidade do passeio para pedestres ao longo da testada do imóvel.
III - sub-solos acima do nível do logradouro ou garagem nos afastamentos laterais ou de fundos, nos casos previstos no Art. 46;

Parâmetros Urbanísticos

Os planos diretores das principais cidades brasileiras possuem uma característica comum : são de difícil compreensão. A linguagem adotada por estes documentos legais é pouco acessível, ela incorpora uma série de termos utilizados apenas por profissionais da área de planejamento urbano, arquitetos, urbanistas , sociólogos, economistas e administradores.
Devido a esta barreira lingüística a população desconhece a existência de diversos condicionantes relativos ao uso do solo, o que induz o cidadão a contratar, muitas vezes sem necessidade, profissionais para intermediar seus processos junto à municipalidade.
A redação pouco compreensível de planos diretores e códigos de obras contribui para a criação de mecanismos desnecessários que induzem a práticas ilegais, entre elas a cooptação de políticos e funcionários públicos que “dão um jeitinho”, ensejando a criação de expressões populares como, por exemplo : “Criar a dificuldade para vender a facilidade”.
Dentre as normas urbanísticas que são “contornadas”, nos processos que envolvem cooptação, encontram-se aquelas que efetivamente contribuem para assegurar a qualidade de vida nas cidades : taxas de ocupação, índices de aproveitamento e afastamentos.